Wichtige Informationen rund um Immobilien


Die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV) gilt seit dem 1. Mai 2014 und macht den Energieausweis für Gewerbe- und Wohngebäude verpflichtend. Damit haben Sie als Käufer nun schon sofort bei der ersten Besichtigung das Recht, eine Kopie des Energieausweises zu erhalten, der entsprechend des Gebäudes in zwei verschiedenen Varianten existiert.

Dieser Ausweis ist für Gebäude mit bis zu vier Wohnungen vorgeschrieben, die mit einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 errichtet wurden und deren Modernisierungen nicht zumindest auf die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung (WSVO) durchgeführt wurden.

Bei Häusern mit mehr als vier Wohnungen, bei neueren oder modernisierten Gebäuden ist auch der verbrauchsbasierte Energieausweis zulässig.

Damit der Immobilienkauf reibungslos über die Bühne geht, lotsen Notare, Makler, Käufer und Verkäufer durch das Immobiliengeschäft. Die Interessen der Beteiligten sind dabei klar: Der Käufer möchte die Immobilie zeitnah übernehmen und einziehen. Der Verkäufer möchte den Kaufpreis möglichst schnell auf seinem Konto haben.

Auch wenn in der Regel der Käufer den Notar bezahlt, so bleibt der Notar immer neutrale Instanz für beide Seiten. Der Notar muss nicht nur den Kaufvertrag beurkunden, sondern auch die rechtlichen Fragen der Vertragspartner beantworten. Für steuerliche Fragen ist der Notar i.d.R. nicht zuständig und wird Sie an einen Steuerberater verweisen.

Möglichst schon im Vorfeld sieht der Notar das Grundbuch ein. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und wird bei dem Amtsgericht geführt in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Im Grundbuch stehen alle wichtigen Details zu den Eigentumsverhältnisse und etwaiger Belastungen (Lasten). Lasten können z. B. Wegerechte für direkte Nachbarn sein. Häufig steht im Grundbuch "Grundschulden" für Banken. Eine Grundschuld ist ein Verwertungsrecht, auch Pfandrecht genannt. Wer eine Immobilie finanziert; muss der Bank meist ein solches Verwertungsrecht (Grundschuld) als Sicherheit einräumen es sei denn er kann andere Sicherheiten vorweisen. Üblicherweise formuliert der Notar sodann einen Kaufvertragsentwurf den er allen Beteiligten meist vor der Beurkundung zuschickt. Ist noch etwas zu ändern oder zu ergänzen, sollte man dies vorab oder spätestens im Beurkundungstermin vorbringen.

Sie möchten eine Immobilie kaufen und beabsichtigen diese Immobilie ganz oder teilweise über ein Darlehen bei einer Bank zu finanzieren.

Für das Darlehen verlangt Ihre Bank Sicherheiten. Am einfachsten ist die Bestellung einer Grundschuld oder auch Grundpfandrecht genannt. Diese Grundschuld sichert dann die Gläubiger (Ihre Bank) für ein gewährtes Darlehen ab. Die Grundschuld wird als Betrag beziffert und nach vorbestimmter Rangfolge in Abteilung III des Grundbuches eingetragen.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen aktuell noch 6% der Bemessungsgrundlage. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist neben Grundstück und Gebäude lediglich das untrennbar mit dem Haus verbundene Inventar. Serienmäßige Einbaumöbel wie Küche, Sauna, Kamin, Markise oder Schränke sind von der Grunderwerbsteuer dagegen i.d.R. nicht erfasst. Käufer sollten diese Positionen vom Notar aus dem Gesamtkaufpreis herausrechnen und im notariellen Kaufvertrag gesondert auflisten lassen.

Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.

In der Teilungserklärung sollte genau abgegrenzt werden, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Die genaue räumliche Abgrenzung findet sich im Aufteilungsplan. Die Teilungserklärung hat dabei eine grundsätzlich wichtige Bedeutung, da diese über Jahrzehnte hinweg das wirtschaftliche, rechtliche und persönliche Miteinander der Wohnungseigentümer untereinander regelt. Da jedes WEG-Objekt ihre eigenen Besonderheiten hat, ist die Teilungserklärung individuell an diese Besonderheiten abzustimmen.

Da immer weniger mit Notaranderkonten gearbeitet wird, geht der Käufer beim Abschluss eines Kaufvertrages mit einer Auflassungsvormerkung den sicheren Weg.

Die Auflassungsvormerkung oder auch Grundbuchsperre genannt wird unmittelbar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages in Abt. II des Grundbuchs für die Kaufpartei eingetragen. Sie ist die vertragliche Zusicherung des Erwerbs unter den im Kaufvertrag festgesetzten Bedingungen. Sie erlaubt der Kaufpartei den Kaufpreis mit der Eigentumsüberschreibung via Eintragung ins Grundbuch zu entrichten. Ein Notaranderkonto wird somit i.d.R. unnötig. Mit der vollständigen Kaufpreiszahlung wird die Auflassungsvormerkung gegenstandslos und gelöscht.

Mittlerweile ist die Auflassungsvormerkung beim An- und Verkauf von Immobilien die zweithäufigste Eintragung in die Abteilung II des Grundbuchs. Sie hat einen fest verankerten Platz in Kaufverträgen der hiesigen Notare rund um den Immobilienerwerb und sichert darüber hinaus, dass alle Interessen ausgewogen abgewickelt werden. Es ist sinnvoll, die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen, um den Käufer ohne Abwicklung über Notaranderkonto zu schützen.

Verbraucher können Verträge über Dienstleistungen von Immobilienmaklern, die außerhalb von Geschäftsräumen oder über das Internet sowie per Telefon, E-Mail oder Brief geschlossen wurden, innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Der Makler muss daher seine Kunden schriftlich über ihr Widerrufsrecht belehren. Jeder, der sich also für ein Immobilienangebot mit einem eindeutigen Provisionsverlangen interessiert und den Makler mit der Bitte um weitere Informationen kontaktiert, wird im Normalfall ein Dokument mit der Widerrufsbelehrung zugeschickt bekommen. Weil im Zweifel der Immobilienmakler in der Pflicht ist zu beweisen, dass er seine Kunden belehrt hat, lassen sich Makler den Erhalt der Widerrufsbelehrung per Unterschrift bestätigen. Unterschrieben werden muss aber erst, wenn auch ein Vertrag zwischen dem Interessenten und dem Makler zustande kommen soll.