Wichtige Informationen rund um das Thema Immobilien


Maßgeblich für dieses Verfahren zur Wertberechnung einer Immobilie ist der jeweilige regionale Marktbericht zu Immobiliengeschäften. Das Vergleichswertverfahrung wird immer dann angewendet, wenn zahlreiche sehr ähnliche Immobilien in vergleichbarer Lage, gleicher Bauweise und von ähnlichem Alter als Vergleichsgrundlage vorhanden sind. Beispiele hierfür sind Objekte in Reihenhaussiedlungen, gleichförmig oder planmäßig angelegten Stadtquartieren und Baugebieten. Bei zusätzlich stark ausgeprägten individuellen Merkmalen der Immobilie, die sich wertsteigernd, wie beispielsweise eine hochwertige Innenausstattung, oder wertmindernd auswirken können, ist eine Anpassung des ermittelten Werts erforderlich.

Vorteile

  • leicht nachvollziehbare und zuverlässige Methode
  • Der Immobilienwert wird bestmöglich mit dem Marktniveau abgeglichen

Nachteile

  • Die Nutzung ist unangebracht wenn Vergleichswerte fehlen
  • Bei besonders komplexen oder außergewöhnlichen Gebäuden weniger geeignet

Das sachwertbezogene Verkehrswertverfahren findet immer dann Anwendung, wenn die Datenlage im Marktwertbericht für einen Vergleich nicht ausreicht. Einfamilienhäuser sind beispielsweise oft nur schwer vergleichbar. Die Basis dieses Verfahrens bildet der jeweilige amtlich ermittelte Bodenrichtwert der auf die zu bewertende Grundstücksfläche hochgerechnet wird. Zum Wert des Grundstücks addiert der Gutachter den Gebäudewert und den Wert vorhandener Außenanlagen. Die Grundlage hierfür sind nicht nur standardisierte Neubaukosten sondern auch Modernisierungszuschläge, Altersabschläge und individuelle Besonderheiten, wie z. B. eine gehobenen Ausstattung oder die Lage einer Immobilie. Zuletzt wird der regionale Marktanpassungsfaktor in die Berechnung mit einbezogen.

Vorteile

  • Objektives Verfahren zur Ermittlung des Substanzwertes einer Immobilie

Nachteile

  • Für moderne Häusertypen, wie beispielsweise Passivhäuser, mangelt es an der Datenbasis
  • Das Sachwertverfahren ist nur schwer in der Lage, das Marktgeschehen darzustellen

Käufern von Mietobjekten geht es primär um die Rendite. Aus diesem Grund findet das Ertragswertverfahren in der Regel hier seine Anwendung. Im ersten Schritt wird der Jahresreinertrag der Immobilie errechnet. Hierzu wird von der nachhaltig erzielbaren Miete eine Pauschale für Instandhaltung, Mietausfälle und Verwaltung abgezogen.

Im zweiten Schritt wird der Grundstückswert ermittelt und eine angemessene Verzinsung bestimmt. Der Jahresreinertrag abzüglich der Bodenwertverzinsung ergibt den Gebäudeertragsanteil. Der Abgleich mit offiziellen Tabellen gibt letztendlich Aufschluss darüber, welchen Wert ein Gebäude mit dem soeben ermittelten Ertrag besitzt. Hierbei spielen auch die marktübliche Rendite und die voraussichtliche Restnutzungsdauer eine Rolle. Bodenwert zuzüglich Gebäudeertragswert ergibt den vorläufigen Gesamtertragswert. Vom Gesamtertragswert werden etwaige Kosten für anstehende Reparaturen abgezogen. Nun liegt der Verkehrswert der Immobilie vor.

Vorteile

  • Das Ertragswertverfahren ist eine praxisnahe Prozedur. Es basiert auf den realen Zahlen der Vermietung.
  • Das Ertragswertverfahren kann selbst dann helfen einen konkreten Wertebereich, in welchem der finale Ertragswert liegt, zu ermitteln, wenn keine exakten Daten vorliegen.

Nachteile

  • Der durch das Ertragswertverfahren ermittelte Ertragswert ist stark abhängig vom Liegenschaftszins. Leider stehen zu seiner Berechnung aber nicht immer ausreichend Daten zur Verfügung.
  • Weil der Rohertrag immer nur die Vergangenheit abbildet, kann es in Zeiten stark steigender Mieten vorkommen, dass der tatsächliche Ertragswert höher liegen als der errechnete.

Was versteht man unter dem Begriff "Verkehrswert"?

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (§ 194 Baugesetzbuch).

Eine Immobilie besitzt einen bestimmten Verkehrswert oder auch Marktwert, der den voraussichtlich bei Verkauf erzielbaren Euro Wert darstellt. Der Beleihungswert hingegen ist der Wert aus Sichtweise eines Kreditinstitutes. Da eine Bank Ihr Wohnobjekt über einen langen Zeitraum finanzieren soll, kommen besondere Bewertungskriterien zum Tragen, die zu erwartende Wertschwankungen der Kreditsicherheit miteinbeziehen.

Der Beleihungswert als solches, liegt daher unterhalb des Verkehrswertes. 

  • Das Baukindergeld ist ein staatlicher Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss.
  • Von der Förderung profitieren Familien mit mindestens einem Kind, die zum allerersten Mal eine Immobilie erwerben.
  • Die Familien dürfen nicht mehr als 75.000 Euro im Jahr verdienen. Pro Kind gibt es einen Freibetrag von 15.000 Euro im Jahr. Entscheidend ist der Durchschnitt des Einkommens des zweiten und dritten Kalenderjahres vor der Antragsstellung. Familien mit einem Kind dürfen pro Jahr maximal ein zu versteuerndes Einkommen von 90.000 Euro haben – bei zwei Kindern maximal 105.000 Euro.
  • der Kaufvertrag für die Immobilie muss zwischen 1. Januar 2018 und 31. Dezember 2020 unterschrieben worden sein. Bei Neubauten ist der Zeitpunkt der Baugenehmigung entscheidend.
  • Das Baukindergeld wird über einen Zeitraum von zehn Jahren gezahlt.

Baukindergeld ist kein Eigenkapital
Das Baukindergeld kann nicht zum Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung gezählt werden. Der Grund: Eigenkapital muss immer zu Beginn der Finanzierung komplett eingebracht werden. Das Baukindergeld zahlt der Staat jedoch nicht in einer Summe aus, sondern jährlich in Teilbeträgen.

Bei Privatpersonen wird der Begriff meist im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung verwendet und bezeichnet dabei diejenigen Eigenmittel, die benötigt werden, um bei einer Finanzierung einen günstigen Zinssatz zu erhalten und den Anteil an Fremdkapital gering zu halten. Banken verlangen in der Regel 20 bis 30 Prozent der zu erwartenden Kosten als Eigenkapital.

Neben dem Barvermögen können Immobilienkäufer auf Erspartes auf Tagesgeldkonten zurückgreifen oder Wertpapiere verkaufen.

Durch das Bestellerprinzip im Rahmen der Vermietung vom Juni 2015 wurde geregelt, dass die Person die Maklerkosten übernehmen muss, die den Auftrag erteilt hat. Das können je nach Fall sowohl der Vermieter als auch der Mieter sein. Grundsätzlich gilt das Bestellerprinzip bei allen Vermietungen von Häusern und Wohnungen. Es gibt allerdings diverse Ausnahmen. Ausgenommen sind z. B. Immobilien, die für ein Gewerbe gemietet werden, möblierte Wohnungen und Angebote für Personen, die sozial bedingt dringend Wohnraum benötigen. Der Immobilienmakler wird von der Person bezahlt, die als Besteller fungiert und den Auftrag schriftlich erteilt hat. Bei einem Kauf oder Verkauf eines Hauses zahlt je nach Situation der Käufer oder der Verkäufer die Maklerprovision als eine Art Erfolgshonorar.

Die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV) gilt seit dem 1. Mai 2014 und macht den Energieausweis für Gewerbe- und Wohngebäude verpflichtend. Damit haben Sie als Käufer nun schon sofort bei der ersten Besichtigung das Recht, eine Kopie des Energieausweises zu erhalten, der entsprechend des Gebäudes in zwei verschiedenen Varianten existiert.

Dieser Ausweis ist für Gebäude mit bis zu vier Wohnungen vorgeschrieben, die mit einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 errichtet wurden und deren Modernisierungen nicht zumindest auf die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung (WSVO) durchgeführt wurden.

Bei Häusern mit mehr als vier Wohnungen, bei neueren oder modernisierten Gebäuden ist auch der verbrauchsbasierte Energieausweis zulässig.

Damit der Immobilienkauf reibungslos über die Bühne geht, lotsen Notare, Makler, Käufer und Verkäufer durch das Immobiliengeschäft. Die Interessen der Beteiligten sind dabei klar: Der Käufer möchte die Immobilie zeitnah übernehmen und einziehen. Der Verkäufer möchte den Kaufpreis möglichst schnell auf seinem Konto haben.

Auch wenn in der Regel der Käufer den Notar bezahlt, so bleibt der Notar immer neutrale Instanz für beide Seiten. Der Notar muss nicht nur den Kaufvertrag beurkunden, sondern auch die rechtlichen Fragen der Vertragspartner beantworten. Für steuerliche Fragen ist der Notar i.d.R. nicht zuständig und wird Sie an einen Steuerberater verweisen.

Möglichst schon im Vorfeld sieht der Notar das Grundbuch ein. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und wird bei dem Amtsgericht geführt in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Im Grundbuch stehen alle wichtigen Details zu den Eigentumsverhältnisse und etwaiger Belastungen (Lasten). Lasten können z. B. Wegerechte für direkte Nachbarn sein. Häufig steht im Grundbuch "Grundschulden" für Banken. Eine Grundschuld ist ein Verwertungsrecht, auch Pfandrecht genannt. Wer eine Immobilie finanziert; muss der Bank meist ein solches Verwertungsrecht (Grundschuld) als Sicherheit einräumen es sei denn er kann andere Sicherheiten vorweisen. Üblicherweise formuliert der Notar sodann einen Kaufvertragsentwurf den er allen Beteiligten meist vor der Beurkundung zuschickt. Ist noch etwas zu ändern oder zu ergänzen, sollte man dies vorab oder spätestens im Beurkundungstermin vorbringen.

Sie möchten eine Immobilie kaufen und beabsichtigen diese Immobilie ganz oder teilweise über ein Darlehen bei einer Bank zu finanzieren.

Für das Darlehen verlangt Ihre Bank Sicherheiten. Am einfachsten ist die Bestellung einer Grundschuld oder auch Grundpfandrecht genannt. Diese Grundschuld sichert dann die Gläubiger (Ihre Bank) für ein gewährtes Darlehen ab. Die Grundschuld wird als Betrag beziffert und nach vorbestimmter Rangfolge in Abteilung III des Grundbuches eingetragen.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen aktuell noch 6% der Bemessungsgrundlage. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist neben Grundstück und Gebäude lediglich das untrennbar mit dem Haus verbundene Inventar. Serienmäßige Einbaumöbel wie Küche, Sauna, Kamin, Markise oder Schränke sind von der Grunderwerbsteuer dagegen i.d.R. nicht erfasst. Käufer sollten diese Positionen vom Notar aus dem Gesamtkaufpreis herausrechnen und im notariellen Kaufvertrag gesondert auflisten lassen.

Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.

In der Teilungserklärung sollte genau abgegrenzt werden, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Die genaue räumliche Abgrenzung findet sich im Aufteilungsplan. Die Teilungserklärung hat dabei eine grundsätzlich wichtige Bedeutung, da diese über Jahrzehnte hinweg das wirtschaftliche, rechtliche und persönliche Miteinander der Wohnungseigentümer untereinander regelt. Da jedes WEG-Objekt ihre eigenen Besonderheiten hat, ist die Teilungserklärung individuell an diese Besonderheiten abzustimmen.

Da immer weniger mit Notaranderkonten gearbeitet wird, geht der Käufer beim Abschluss eines Kaufvertrages mit einer Auflassungsvormerkung den sicheren Weg.

Die Auflassungsvormerkung oder auch Grundbuchsperre genannt wird unmittelbar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages in Abt. II des Grundbuchs für die Kaufpartei eingetragen. Sie ist die vertragliche Zusicherung des Erwerbs unter den im Kaufvertrag festgesetzten Bedingungen. Sie erlaubt der Kaufpartei den Kaufpreis mit der Eigentumsüberschreibung via Eintragung ins Grundbuch zu entrichten. Ein Notaranderkonto wird somit i.d.R. unnötig. Mit der vollständigen Kaufpreiszahlung wird die Auflassungsvormerkung gegenstandslos und gelöscht.

Mittlerweile ist die Auflassungsvormerkung beim An- und Verkauf von Immobilien die zweithäufigste Eintragung in die Abteilung II des Grundbuchs. Sie hat einen fest verankerten Platz in Kaufverträgen der hiesigen Notare rund um den Immobilienerwerb und sichert darüber hinaus, dass alle Interessen ausgewogen abgewickelt werden. Es ist sinnvoll, die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen, um den Käufer ohne Abwicklung über Notaranderkonto zu schützen.

Verbraucher können Verträge über Dienstleistungen von Immobilienmaklern, die außerhalb von Geschäftsräumen oder über das Internet sowie per Telefon, E-Mail oder Brief geschlossen wurden, innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Der Makler muss daher seine Kunden schriftlich über ihr Widerrufsrecht belehren. Jeder, der sich also für ein Immobilienangebot mit einem eindeutigen Provisionsverlangen interessiert und den Makler mit der Bitte um weitere Informationen kontaktiert, wird im Normalfall ein Dokument mit der Widerrufsbelehrung zugeschickt bekommen. Weil im Zweifel der Immobilienmakler in der Pflicht ist zu beweisen, dass er seine Kunden belehrt hat, lassen sich Makler den Erhalt der Widerrufsbelehrung per Unterschrift bestätigen. Unterschrieben werden muss aber erst, wenn auch ein Vertrag zwischen dem Interessenten und dem Makler zustande kommen soll.